Trh s bytmi: výstavba obnovená o 40 %, tržby sú momentálne minimálne

Odborníci očakávajú, že do konca mája budú mať Ukrajinci možnosť predať domy a pozemky

Prvý týždeň a pol čiastočného obnovenia prevádzky na realitnom trhu neprinieslo výraznejšie oživenie. Ale, samozrejme, prispeli k zintenzívneniu stavebného priemyslu a umožnili formalizovať zmluvy, ktoré si kupujúci a predávajúci dohodli pred vojnou alebo na vlastné riziko (na základe predchádzajúcich dohôd, zálohových zmlúv alebo „poctivo“) uzavretých v neskorých termínoch. februára, v marci a apríli, kedy bol uzavretý prístup do štátnych registrov. Teda minimálne pár stoviek našich krajanov stratilo neistotu spojenú so zámerom predať či kúpiť byt. To isté platí o desiatkach tisíc ľudí, ktorí pracujú v stavebníctve: teraz majú opäť prácu, a teda aj príjem. A tisíce ukrajinských notárov sa tešili na zmiernenie obmedzení zo strany štátu. Vyhráva aj rozpočet,                                                                                                                

Situácia v tomto segmente trhu bude v budúcnosti závisieť od ďalších krokov vlády k jeho liberalizácii a otvoreniu prístupu do registrov, návratnosti IDP a obnoveniu príjmov potenciálnych kupcov. A čo je najdôležitejšie - zo situácie na fronte, ktorú, žiaľ, nemožno predvídať. Odborníci sú preto vo svojich prognózach dosť opatrní – dokonca aj pokiaľ ide o vyhliadky na výstavbu a predaj bývania v relatívne bezpečných oblastiach krajiny. Samozrejme, nehovoríme o žiadnych transakciách s nehnuteľnosťami vo vojnovej zóne a vo frontových oblastiach v blízkej budúcnosti ...

Obnovenie predaja nehnuteľností: podmienky a obmedzenia     

Ako viete, z bezpečnostných dôvodov (zabránenie úniku dát, zabránenie podvodom a zásahom do elektronických zdrojov) v prvých dňoch ruskej agresie Ukrajina okrem iného uzavrela prístup do všetkých štátnych registrov. Vrátane tých, ktoré sa používajú na prípravu a evidenciu obchodov s nehnuteľnosťami, najmä Štátneho registra vlastníckych práv, Štátneho pozemkového katastra a Jednotného štátneho demografického registra. Všetky transakcie s nehnuteľnosťami sú dočasne zakázané. Aj keď v skutočnosti úplne nákup a predaj bývania takmer nezastavil, - hovoria odborníci. Ľudia uzatvárali zmluvy na vlastnú zodpovednosť, na základe predchádzajúcich zmlúv, zmlúv o vklade alebo ústnych dohôd, bez úradnej registrácie.

Preto rozhodnutie kabinetu ministrov koncom apríla o otvorení prístupu do registra vlastníckych práv a čiastočnom (s určitými obmedzeniami) obnovení transakcií s nehnuteľnosťami predovšetkým prispelo k legalizácii takýchto dohôd a dohôd, ktoré dosiahli účastníci trhu v predvojnové obdobie.

Prístup do registra vlastníckych práv bol otvorený 6. mája. Navyše len v relatívne bezpečných, odľahlých oblastiach nepriateľstva.

Obmedzený je aj zoznam notárov, ktorí môžu evidovať transakcie s nehnuteľnosťami. Vláda schválila kritériá na vymenovanie takýchto registrátorov. Ide najmä o svedomitých notárov, ktorých si nikto nevšimol pri pochybných transakciách, ktorí sa nesťažovali rade ministerstva spravodlivosti v oblasti štátnej registrácie, tých, ktorí zostali na Ukrajine od vojny, pretože dohody možno overiť iba na pracovisku, nie na diaľku. Zoznam poverených notárov je dostupný na webovom sídle ministerstva spravodlivosti . Navyše sa neustále aktualizuje. Ak najprv bolo na zozname menej ako tisíc notárov, ktorí majú počas vojny právo zapisovať nehnuteľnosti, teraz ich je viac ako 5000 (len v Kyjeve takmer 700).  

Je určené, že vo stannom práve a do mesiaca odo dňa jeho skončenia alebo zrušenia sa notárske úkony vykonávajú s prihliadnutím na znaky (zákazy). Predovšetkým nemôžete:

1. konať na základe plnej moci v mene fyzických osôb;

2. Previesť majetok do základného imania alebo prijať v súvislosti s odchodom zo spoločnosti;

3. Scudziť nehnuteľnosť skôr ako jeden mesiac po jej prevzatí do vlastníctva;

4. Vykonávať notárske úkony mimo územia, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Výnimkou sú nehnuteľnosti v Kyjeve a Kyjevskej oblasti, ktorých kúpu a predaj môže potvrdiť notár registrovaný na Ministerstve spravodlivosti, registrovaný v mieste bydliska fyzickej osoby - jednej zo zmluvných strán.

Úrady sa tak snažia predchádzať viacerým druhom zneužívania a priamo kriminálnych činov. Napríklad nájazdové zabavenie nehnuteľnosti, keď sa predávajú niekoľkokrát za týždeň alebo aj deň, čo znemožňuje vrátenie strateného majetku ani na súde. To isté platí pre predaj predmetov na základe falošných alebo podvodných alebo vynútených splnomocnení. 

Taktiež je nateraz uzavretý prístup do pozemkového katastra. Preto je stále nemožné oficiálne odcudziť pozemky a domy, ktoré sa na nich nachádzajú. A len s legalizáciou takýchto operácií bude možné posúdiť tempo oživenia domáceho trhu s nehnuteľnosťami v týchto ťažkých časoch pre krajinu, - hovoria odborníci.

Sekundárny trh : rast cien na západe a očakávaný „návrat“ na juhu a v strede

Napriek tomu, že po čiastočnom otvorení prístupu do registrov sa počet inzerátov na predaj bytov mnohonásobne zvýšil (napríklad v Kyjeve nie je takýchto ponúk niekoľko desiatok, ako v apríli až marci, ale niekoľko tisíc) , transakcie s nehnuteľnosťami boli zaregistrované o 10 dní.

Je to pochopiteľné – vzhľadom na pretrvávanie vojenských hrozieb, keď rasistická raketa môže kedykoľvek zasiahnuť akýkoľvek civilný objekt takmer v ktorejkoľvek časti Ukrajiny. A tiež vzhľadom na výrazné zníženie kúpnej sily občanov. A to z dôvodu fyzickej absencie súčasných a potenciálnych vlastníkov štvorcových metrov (podľa rôznych odhadov 8 až 12 miliónov Ukrajincov v prvých dňoch a týždňoch vojny bolo nútených opustiť svoje bydlisko, odísť do západných oblastí resp. v zahraničí). Čo povedať o využívaní rezidenčných nehnuteľností ako predmetu investovania - vrátane cudzincov ... 

Teraz sa väčšinou uzatvárajú dohody, ktoré boli plánované pred vojnou. Keď ľudia, ktorí pochopili situáciu, čakali a čakali na otvorenie trhu, dokončili príslušné dohody, - vysvetľuje v komentári pre Ukrinform prezident Asociácie realitných kancelárií (realitných kancelárií) Ukrajiny Jurij Pita , - Vyskytli sa prípady, keď občania uzavreli dohody v marci až apríli, ale nedali sa notársky overiť a zapísať do registrov. Teraz majú tiež možnosť dokončiť takéto operácie."

Stupeň oživenia tohto segmentu domáceho trhu sa podľa odborníka zatiaľ nedá jednoznačne posúdiť. Týka sa to tak počtu uzatvorených zmlúv, ako aj cenových parametrov. O konkrétnych číslach bude možné hovoriť na základe správy ministerstva spravodlivosti o výsledkoch 2. štvrťroka. Kedy sa tak ale stane, nie je známe. Ostatne, aktuálne neexistujú žiadne oficiálne štatistiky ani za prvý štvrťrok.

Okrem toho sa situácia výrazne líši v regionálnom kontexte. Na niektorých miestach (najmä v západných regiónoch) sa trh s nehnuteľnosťami pomerne aktívne zotavuje. Niekde je návrat do bežnej práce pomalší a niekde stále nie sú možné žiadne transakcie s nehnuteľnosťami, prístup do registrov je uzavretý.

Podľa Pity sa aj napriek chýbajúcej štátnej registrácii trh s nehnuteľnosťami v západných regiónoch krajiny - snáď s výnimkou prvého týždňa vojny - nezastavil. Ľudia sa preto v prvých dňoch otvorenia prístupu do registrov ponáhľajú s dokončením registrácie transakcií.

Účastníci trhu v strede a na juhu postupne obnovujú svoju činnosť – v Kyjeve, Poltave, Odese (napriek ostreľovaniu) a na Dnepri. Počet inzerátov na predaj nehnuteľností na špecializovaných stránkach sa tu mnohonásobne zvýšil. „Nedá sa však povedať, že by kupujúci na tieto byty čakali a hneď ich začali kupovať. Kupujúci čaká na zníženie nákladov na objekty. Najmä v centrálnych regiónoch a v oblastiach oslobodených od nepriateľa, ktoré trpeli agresiou. Na západe sú nákupcovia aktívnejší. A nedôjde k zníženiu cien - zostanú na predvojnovej úrovni av niektorých segmentoch (najmä rozpočtové bývanie) sa dokonca zvýšia, "- predpovedá Pete. 

Podľa špecializovaných zdrojov sa cena bytov ponúkaných na trhu v západných regiónoch zvýšila o 7-10% v porovnaní s predvojnovou úrovňou. Je to spôsobené najmä tým, že so začiatkom vojny sa tamojšie rezidenčné nehnuteľnosti stali výnosnejšími. Koniec koncov, náklady na prenájom výrazne vzrástli - niekedy dvakrát alebo viac. Odborníci preto nevylučujú, že záujem o investovanie do nehnuteľností si udrží aj ten, kto má úspory alebo si udržiava vysoký príjem. Pretože zrejme vysoký dopyt po prenájme bude ešte nejaký čas po vojne pokračovať.

Pokiaľ ide o iné časti krajiny, je nepravdepodobné, že by tam investori uvažovali o investíciách do nehnuteľností ako o perspektíve zachovania a zvýšenia kapitálu. V prvom rade kvôli bezpečnostným rizikám. A náklady na prenájom vo veľkých mestách - najmä v hlavnom meste - výrazne klesli.

„Až na to, že sa na trhu objavia lacné predmety. Napríklad, keď sa človek rozhodne odísť do zahraničia a pokúsi sa rýchlo predať byt, dumping. Peniaze predsa potrebuje čo najskôr. Takéto byty možno skutočne považovať za predmet investície. Pretože chápeme, že po obnovení Ukrajiny – možno o rok alebo tak – ceny nehnuteľností porastú. Preto je pre tých, ktorí majú voľný zdroj, výhodné kúpiť byt teraz s výraznou zľavou a potom ho predať za vyššiu cenu, za trhovú cenu, “vysvetľuje Yuriy Pita .

Takýchto ponúk je ale na trhu zatiaľ málo. A máj-jún bude obdobím bilancovania hodnoty nehnuteľností, kedy budú kupujúci a predávajúci hľadať „zlatú strednú cestu“. 

Tvorba ceny bude ovplyvnená zákonmi trhu a množstvom psychologických faktorov. Navyše, vplyv tých druhých počas vojny, samozrejme, rastie. V západných regiónoch len ťažko môžeme očakávať veľké množstvo návrhov. Veď fyzického bývania je tam menej.

„Navyše niektorí majitelia, ktorí boli predtým nastavení na predaj bývania, ho začali úspešne prenajímať a dobre zarábať. Mnohí tak môžu oddialiť predaj a tým znížiť počet ponúk na trhu. Dopyt tu však môže byť aspoň nie nižší ako pred vojnou a s najväčšou pravdepodobnosťou oveľa vyšší - kvôli migrantom, ktorí plánujú zostať na dlhú dobu alebo sa navždy usadiť na novom mieste. Čo ovplyvní hodnotu, ktorá sa môže zvýšiť, "- vysvetľuje prezident Asociácie realitných kancelárií (realitných kancelárií) Ukrajiny. 

V Kyjeve a regionálnych centrách v iných regiónoch krajiny je situácia opačná. Ako ukázal prvý týždeň obnovenia trhu (tisíce nových inzerátov na špecializovaných stránkach), v hlavnom meste môže byť veľa ponúk – od tých, ktorí pred vojnou nestihli predať nehnuteľnosť alebo sa teraz rozhodli odísť do zahraničia. A potenciálnych kupcov - aspoň v strednodobom horizonte - podľa odborníkov bude menej. V prvom rade sme prišli o zahraničných investorov, ktorí boli pred vojnou dosť aktívni na kapitálovom realitnom trhu – najmä v segmente biznisu. Teraz bude pre cudzinca ťažké čo i len fyzicky kúpiť byt v Kyjeve - neexistujú žiadne lety, v krajine platí stanné právo, plus obavy o vlastnú bezpečnosť... Samozrejme, vždy bude existovať množstvo ľudí ochotných kupovať nehnuteľnosti v hlavnom meste. ktorý bol pred vojnou rozhodnutý kúpiť si bývanie, no bol nútený takéto plány odložiť. Dopyt však bude nižší. Odborníci preto „váhajú“ so znížením cien – podľa niektorých prognóz aj o 20 – 30 %. Jedinou výnimkou môže byť najlacnejšie bývanie v ekonomickom segmente, kde bude pokles cien nevýrazný.

Primárny trh : pomalá výstavba a cenová neistota

Analytici nepredpovedajú výrazné zvýšenie nákladov na novopostavené bývanie - a to aj napriek výraznému zvýšeniu nákladov na výstavbu. Podľa odborníkov sa na Ukrajine už obnovili práce na viac ako štyristo obytných komplexoch (okrem chatových obcí a mestských domov). Ide o približne 40 % takýchto zariadení.

Stavebníctvo je najaktívnejšie v západných regiónoch krajiny a na niektorých miestach v centre. Napríklad v Zakarpatskej, Ivano-Frankivskej, Čerkaskej a Ľvovskej oblasti boli práce a predaj obnovené takmer vo všetkých, s malými výnimkami, obytných komplexoch. Viac ako 80 % obytných budov sa stavia v regiónoch Chmelnytsky, Volyň, Vinnycja a Ternopil. Poltava a Bukovyna sa k tomuto číslu približujú. Približne polovica zariadení je vo výstavbe v regiónoch Odesa a Rivne. Namiesto toho sa z pochopiteľných dôvodov ešte neobnovila výstavba nových komplexov v regiónoch Charkov, Černihiv, Mykolajiv a Sumy. To isté platí pre dočasne okupovaný Chersonský región a nepriateľom okupované okresy Záporožskej oblasti, aj keď v samotnom Záporoží pokračujú práce na niektorých stavbách.

V regióne hlavného mesta je tempo rekonštrukcie bytov pomerne mierne – menej ako 20 %. V prvom rade z dôvodu pokračujúcich rizík raketových útokov v Kyjeve a jeho predmestiach, pokračovania odmínovacích operácií v miestach najaktívnejšieho nepriateľstva vo februári až marci, problémov súvisiacich s potrebou odpratávať trosky, odstávky stavebných firiem, strata dodávateľských reťazcov, nedostatok personálu. Kým pred vojnou bolo v Kyjeve a na predmestiach vybudovaných asi 300 sídlisk, teraz sa pracuje na 65 lokalitách. A aj tak - tempo výstavby je celkom skromné.

„Keď už hovoríme o západnej Ukrajine, výstavba nových zariadení sa tam nezastavila. Dokonca aj v marci, keď som bol v regióne, som videl, že práca pokračuje, - hovorí Jurij Pita , - Bližšie k frontu sa všetko zastavilo. A ani teraz, keď som sa pohyboval cez Kyjev, aby som bol úprimný, nevidel som jediný objekt, kde by sa pracovalo v obvyklom, „predvojnovom“ režime. Na niektorých miestach som videl niekoľko robotníkov, ale nejde o plnohodnotnú obnovu: žeriavy nefungujú, betónové kamióny sa nepribližujú atď. Takže je príliš skoro hovoriť o skutočnom obnovení výstavby v Kyjeve. Podľa vývojárov, s ktorými spolupracujeme, sa obnova očakáva koncom mája - začiatkom júna. 

Hlavnými problémami, ktorými developeri v súčasnosti trpia, sú rozbité dodávateľské reťazce, ukončenie spolupráce s dodávateľmi, nedostatok pracovnej sily (ľudia odišli na front, niektorí odišli z mesta a nerezidenti sa s návratom neponáhľajú). Nastavenie procesu si vyžaduje čas. Musíte tiež nájsť prevádzkový kapitál: potenciálni investori sa zdráhajú investovať do bytov, ak sa na stavbe nevykonáva žiadna práca. Zatiaľ všetko okolo stavby funguje len na základe zálohových platieb. A to hovoríme o nemalých finančných prostriedkoch.                                                                                   

Odborníci odhadujú pravdepodobnú zmenu nákladov na byty v novostavbách inak. Niektorí hovoria, že kvôli rastúcim nákladom - výraznému zvýšeniu cien stavebných materiálov (drevo - trikrát, kovu - dvakrát, betónu - 40-45%), paliva, logistiky - sa nedá vyhnúť zvýšeniu cien. Iní sa domnievajú, že v podmienkach obmedzeného dopytu budú musieť vývojári udržať alebo dokonca znížiť cenu – znížením ziskovosti – aby stimulovali predaj.

„Veľa bude závisieť nielen od nákladov na výstavbu, ale aj od marže, koľko chce developer na konkrétnom objekte zarobiť. Teraz niektorí dokonca znížili ceny. Napríklad mi bol zaslaný zoznam objektov v jednom z rezidenčných komplexov hlavného mesta (nová budova, kde už boli dokončené práce). Tam sa náklady znížili o 20 % v porovnaní s predvojnovou úrovňou. Čo bude ďalej, je ťažké predpovedať. Dovoľte mi pripomenúť, že doteraz sa bývanie za cenu 800 – 900 $ za meter štvorcový predávalo v priemere za 1 600 – 1 700 $. To znamená, že je tu priestor na zníženie, aj keď sa vzdávajú časti svojich vlastných ziskov, ale dúfajú v úspešné pokračovanie výstavby a realizácie nových projektov, "- hovorí Pita. 

Podľa realitného portálu LUN sa v máji priemerná cena za meter štvorcový v novostavbách v Kyjeve zvýšila z 36 na 40 tisíc hrivien, minimum - z 24 na 29 tisíc. Priemerná cena podľa triedy rezidenčných nehnuteľností: ekonomika - 29 000 hrivien, pohodlie - 34 000, podnikanie - 60 200, prémia - 72 500. Priemerná cena za meter štvorcový v novostavbách v Desnianskom a Obonskom okrese je 29 000, Podilský - takmer 75 000, Pečerský - takmer 165 000!

V budúcnosti bude situácia s obnovením výstavby podľa odborníkov do značnej miery závisieť od úlohy štátu. Pripomeňme, že úrady už oznámili prípravu programov na kúpu bývania pre vysídlených osôb a Ukrajincov, ktorí v dôsledku konania agresora prišli o svoje domovy. Podľa zástupcu vedúceho kancelárie prezidenta Kirilla Tymošenka sa plánuje výstavba bytov (30 tisíc bytov do konca roka) a nákup od developerov (23,4 tisíc v roku 2022). Na účasť v príslušnom štátnom programe vyberie zariadenia blízke pripravenosti, ktorých výstavba môže byť dokončená za tri až štyri mesiace.                                                       

„Takáto účasť štátu bude určite dôležitým hnacím motorom primárneho trhu. Verím, že štát ako účastník dokáže zachrániť primárny realitný sektor. Predovšetkým v Kyjeve, Dnipro, Odese, kde sa pred vojnou stavalo a kde sa teraz investičný dopyt po nehnuteľnostiach objektívne zníži. Investor zatiaľ z pochopiteľných dôvodov na Ukrajinu nechce. A tí migranti, ktorí majú peniaze, potrebujú hotový byt, kde môžu okamžite žiť bez toho, aby komukoľvek platili nájomné, “povedal Jurij Pita. 

Do konca mája predpovedá ďalšiu liberalizáciu domáceho trhu s nehnuteľnosťami. Najmä otvorenie pozemkového katastra a demografického registra. Nedostatočný prístup k nim totiž v súčasnosti brzdí oživenie trhu. Rovnako ako niektoré zavedené obmedzenia – napríklad zákaz predaja nehnuteľnosti na základe plnej moci.

„Väčšina tých, ktorí odišli do zahraničia – najmä ženy alebo starší ľudia – neprídu na Ukrajinu podpísať dohodu. Malo by byť zrejmé, že zákaz používania plnej moci je na jednej strane skutočne zárukou bezpečnosti a na druhej strane bráni správnemu fungovaniu trhu. Je nádej, že úrady povolia aspoň použitie plnomocenstiev vydaných v zahraničí. Koniec koncov, osoba, ktorá vyhotovuje takýto dokument, je na bezpečnom mieste, riziká nátlaku zo strany zločincov sú minimálne. Preto by sa podľa mňa mali obmedzenia uvoľniť. S otvorením registrov a zrušením obmedzení naberie trh na sile. Ale hlavným katalyzátorom jeho rozvoja bude, samozrejme, koniec vojny, “zhŕňa prezident Asociácie realitných kancelárií (realitných kancelárií) Ukrajiny.

Vladislav Obukh, Kyjev